CONCEPT Condominium Asset Manager(CoAMer)の概念
Condominium Asset Managerコンドミニアム・アセットマネージャー（CoAMer）
渕ノ上弘和が提唱する、マンションの資産価値分析手法である「コンドミニアム・アセットマネージャーロジック」そのもの、または当該ロジックに基づき業務を実践するプレーヤーです。
ロジックとしては、区分所有建物のマネジメントを考える上で、不動産を土地（街）、建物、管理の３要素に分けた上でそれぞれの要素を分析し、賃料をベンチマークに不動産の資産価値を評価します。金銭的資産価値・居住的資産価値を軸に不動産の資産性を評価し、プレーヤーとしては、カウンセリング手法である「Journey（ジャーニー）」を活用し顧客フォローを行うコンサルタント・アドバイザーを指します。尚、コンドミニアム・アセットマネージャーによる「Journey」は「CoAMer Journey（カマージャーニー）」として、本質的目的の明確化に向けてAIと専門家の協働形式で構成され、通常の営業活動やコンサルテーションサービスとは一線を画します。
Condominium Asset Manager Requirementsコンドミニアム・アセットマネージャー（CoAMer）の要件
01基本的理解と専門知識
| CoAMer概念の理解 | 分譲マンションという特殊な資産クラスに特化した価値分析フレームワークを理解していること |
|---|---|
| 三要素分析能力 | 「土地（街）」「建物」「管理」の3つの要素を均等に重視し分析できること |
| 二元的価値観の把握 | 「金銭的資産価値」と「居住的資産価値」を区別し、バランスよく評価できること |
| 区分所有建物の特性理解 | 管理組合運営、合意形成プロセス、共同責任などの区分所有建物特有の課題を理解していること |
02分析・評価スキル
| 賃料ベンチマーク手法の活用 | 賃料を主要な評価基準として活用し、資産価値を定量的に分析できること |
|---|---|
| データ分析能力 | 不動産市場の情報非対称性に対応するためのデータ駆動型アプローチを実行できること |
| リスク評価能力 | マンション特有のリスクプロファイルを適切に評価・分析できること |
| 多角的視点 | 従来のAM、PM、FMの概念を統合的に理解し応用できること |
03戦略的思考力
| 本質的目的の発見力 | 顧客の表面的なニーズを超えた本質的な願望や目標を見抜く力 |
|---|---|
| 逆算思考 | 人生目標から逆算して最適な不動産戦略を立案できる能力 |
| 時間軸を考慮した計画力 | 短期・中期・長期の視点を統合した戦略を構築できること |
| 複数シナリオの検討能力 | 異なる選択肢のリスクとリターンを定量的に予測・比較できること |
04Journey「5D」プロセス実行能力
| Discovery（発見） | 顧客の状況・資産の強み弱み・投資経験などを総合的に把握できること |
|---|---|
| Definition（定義） | 抽象的な願望を具体的な数値目標に変換できること |
| Design（設計） | 顧客のリスク許容度と知識レベルに最適な複数の戦略を提案できること |
| Development（展開） | ライフステージ変化や社会環境変化に対応する計画を立案できること |
| Deployment（実行） | 具体的なアクションプランを作成し、専門家との協業ポイントを特定できること |
05実務的スキル
| 長期修繕計画の最適化 | マンション特有の維持管理計画を評価・改善できること |
|---|---|
| 管理組合運営の改善提案 | 区分所有者間の合意形成や管理組合の機能向上に関する提案ができること |
| 法的・税務的知識 | 不動産に関連する法律や税制に関する実践的知識を有していること |
| キャッシュフロー改善手法 | 不動産の収益性向上のための具体的な施策を提案できること |
06コミュニケーション・サポート能力
| わかりやすい説明力 | 専門知識を顧客の理解度に合わせて説明できること |
|---|---|
| 個別状況に応じた提案力 | 顧客の年齢、家族構成、資産状況に合わせたパーソナライズされた提案ができること |
| 継続的サポート | 定期的な見直しと評価指標の設定による長期的なサポートができること |
| 世代継承視点 | 次世代にわたる資産価値の持続的向上を考慮できること |
07総合的視野
| AI×専門家の相乗効果創出 | データ分析と専門家の経験知を組み合わせた価値提供ができること |
|---|---|
| 金銭的価値と居住的価値のバランス | 投資リターンと生活の質の双方を考慮した総合的視点を持つこと |
| 世代継承まで見据えた長期視点 | 単発的な投資判断ではなく、長期的・持続的な価値向上を考慮できること |
| 環境変化への対応能力 | 社会環境の変化に合わせて戦略を継続的に最適化できること |
Condominium Asset Manage logicコンドミニアムアセットマネージャー理論
渕ノ上弘和が提唱する、マンションの資産価値分析手法であり、区分所有建物のマネジメントを考える上で、不動産を土地（街）、建物、管理の３要素に分けた上でそれぞれの要素を分析し、賃料をベンチマークに不動産の資産価値を評価する考え方です。
区分所有建物であるマンションの資産価値（金銭的価値・居住的資産価値）に着目し、従来の既存概念であるいわゆる「AM（Asset Management）」「PM（Property Management）」「FM（Facility Management」の概念を内包しつつも、複数人が所有するという「区分所有建物」であるが故の管理に関する課題・リスク評価・資産価値向上性等についても取り入れる。
特徴
データの取集が難しい不動産の賃料・物件価格において、より種類的類似物件が多い区分所有建物の賃料をベンチマークに資産性を分析する。そのため、区分所有建物のレジデンスのみならず、一棟アパート、戸建て等の分析にも活用しうる。
背景：仮説立案の難易度の高さ
1.変数が多い不動産投資（自己居住用・賃貸投資用）におけるマネジメント手法の多様化
2.情報の非対称性が存在する不動産マーケットにおけるデータ分析の難易度の高さ
3.AI活用難易度の高い、情報整理がなされていない不動産ビックデータ
CoAMer Historyコンドミニアム・アセットマネージャー沿革
渕ノ上弘和が株式会社東急コミュニティー在籍中、2015年から2016年に開催された支店内勉強会において提案したのがはじまり。当初は渕ノ上の管理組合マネジメント手法として活用されていた。資産価値を「金銭的資産価値」と「居住的資産価値」とに分け、カウンセリングサービス「Journey（ジャーニー）」で管理組合の目的把握を行う、という運用がなされていた。
その後、渕ノ上が区分所有建物の資産性を本質的にマネジメントするには流通に飛び込むしかないと考え、2018年にAIで価格推定を行うスタートアップ企業にジョインし、営業チームとして「コンドミニアム・アセットマネジメント」チームを創設。当該チームのマネジメントを行い、同年10月にはコンドミニアム・アセットマネジメント株式会社としてスピンオフし、代表取締役に就任した。
渕ノ上本人はそもそも投資用不動産に対する造詣が深く、投資用物件の考え方を軸にロジックを組み立ていたが、自己居住用不動産も「投資」であると考え、「自己居住用不動産投資」「賃貸用不動産投資」の両方にコンドミニアム・アセットマネージャー理論（CoAMer）理論を適用し、カスタマーファーストの営業を行う。
その後、コンドミニアム・アセットマネジメント社が投資用不動産の取り組みを行うタイミングと時同じくし、2022年には株式会社MFSグループにジョイン、不動産総合プラットフォームサービス「INVASE」の事業責任者に就任。引き続き従来型の課題の多い不動産投資業界において、価格妥当性、投資適格を判断しうる新しい投資用不動産サービスロジックとしてコンドミニアム・アセットマネージャー理論を提唱している。