◾ コンドミニアムアセットマネージャー(CoAMer)とは

「コンドミニアムアセットマネジメント(CoAM)」を「行う人」全般を指す。

(コンドミニアムアセットマネジメント(CoAMの説明は以下に譲ります。)

「コンドミニアムアセットマネジメント」はマンションのマネジメントを行う全ての関係者に必要な考え方であり、「売買」「賃貸」の違いはもちろん「管理」「流通」のいずれのポジションにあっても「コンドミニアムアセットマネージャー(Condominium Asset Manageer:CoAMer)」として業務を執行しなければならないのが原則です。

◾Condominium Asset Management(コンドミニアムアセットマネジメント:CoAM)とは

区分所有建物の資産性を評価・検討する上で用いるマンション資産価値分析・管理における手法です。マンション(Condominium/区分所有建物)の資産価値を考える上で、その構成要素を「土地」「建物」「管理」の3要素に分解した上で、「流通(売買・賃貸)」と「管理」の両側面から賃料価格・売買価格・管理におけるそれぞれのコストやリスクから具体的検討に落とし込む。具体的には以下の3つをそれぞれ分けて分析・評価を行います。

「土地」=土地そのものの安全性・近隣のエリアとしての魅力(街力)、立地

「建物」=マンションの建築物としての魅力

「管理」=運営としてのプランニング・実行力

区分所有建物であるマンションの資産価値(金銭的価値・居住的資産価値)に着目し、従来の既存概念であるいわゆる「AM(Asset Management)」「PM(Property Management)」「FM(Facility Management」の概念を内包しつつも、複数人が所有するという「区分所有建物」であるが故の管理に関する課題・リスク評価・資産価値向上性等についても取り入れる。

・特徴

資産性についてより明確に分析を行なっていくため、「土地(街)」「建物」「管理」を分ける点からスタートし、それぞれ別軸で評価を行う。また、資産性について考える上では、その収支について考えざるをえないのが実際であり、どうしても収益還元法をベースとした賃料価格がその軸になる。

 

・背景

管理に関する適性評価の定義の必要、マンションストックの増加・人口減少・空き家の増加、区分所有建物の高築年化、AIによる価格査定の一般化・高齢化社会の到来

 

・「管理」に関するマネジメントの対象

1.区分所有建物共用部分(管理組合運営含む)

2.区分所有建物専有部分(賃貸・売買・自己居住)

 

・マネジメントの具体的内容

(1)区分所有建物の資産価値の適正評価

①物件価格変動(マクロ・ミクロの観点から)

②購入・賃貸比較分析(市場価値の適性な評価)

③物件の管理状況(現在・過去・未来を包括的に見たプランニング)

 

(2)区分所有建物の資産価値向上施策の分析・研究

 ①物件改良による資産性向上評価

 ②各種運営アクション(規約制定や居住者サポート体制等)による資産性向上評価

■ コンドミニアム・アセットマネジメント(CoAM)沿革

2015年から16年に開催された、当時渕ノ上が所属していた管理会社における支店内勉強会において、管理会社のフロント担当のあり方とその施策について渕ノ上が登壇し、提案したのが始まり。Condominium(マンション)とAsset Management(マネジメント)を組み合わせた完全な「造語」として登場する。その後、管理も視野に入れたオリジナルのスタンスの概念として「CoAM」の通称で運用がなされるようになる。

■コンドミニアム・アセットマネジメント(CoAM)式管理鑑定方式

マンションを「管理」「土地」「建物」の3要素に分けた上で「管理」の分析を行う評価方式。「土地」と「建物」は他の形で評価済みであるして、「管理」については、別軸で評価を行う。

前提として「金銭的資産価値」と「居住的資産価値」に分けた上で、物件の「金銭的資産価値」も重視し、流通価格を意識して、「物件流通時において買い手が意識する事項」をピックアップして検討を行う。

具体的には「長期修繕計画」「資金計画」等のプランニングがきちんとなされているか、必要なルールが定まっているか、居住者補助体制が整えられているか、等に重きを置いて分析を行う。

■コンドミニアム・アセットマネージャー(CoAMer)式管理鑑定方式

CoAM式に加え、マンション管理士による評価を加え、より深堀りを行った鑑定方式。