コンドミニアム・アセットマネジメント(CoAM)式評価方式

コンドミニアム・アセットマネジメント(CoAM)の観点からは、区分所有建物(マンション)を「管理」「建物」「土地」の3要素に明確に分けてその資産性を分析します。これを資産価値の「コンドミニアム・アセットマネジメント(CoAM)式」評価方式と呼んでいます。

CoAM式を採用すると、評価を行う際は改良工事が行われているその結果が管理に起因するものだとしてもあくまで「建物」として評価を行います。(あくまで、「建物」が改良された理由・原因として「管理」が働いたという分析になります。)

具体的には、あるマンションの外壁がアンカーピン工法を採用した石調シート工事を行なったようなケースにおいては、「建物」の資産価値を客観的に評価して、どれだけの金銭的資産価値たる賃料上昇・建物価格上昇(下落防止)があったか、そして、居住的資産価値としてどれだけの居住者・所有者が満足し得たかを考えます。

そして、「管理」がどれだけその資産価値上昇に寄与したかを管理運営軸で考える、という整理を行う形になります。そのため、誰かが法的な手続き等を無視して建物の資産価値を上げるような工事等のアクションを行なった場合でも、感情的な部分を除き「建物」の資産価値が上がっているのであれば「建物」部分の資産価値は評価されることとなります。つまり、「管理」運営プロセスが悪くともマンションとしては資産価値が上がりうることとなります。

その一方で「管理」の項目で「管理組合運営上のリスク」として著しく悪い評価となるのは当然であり、マーケットにおいてはその「管理」と「建物」、「土地(街)」の評価を並べて購入・売却・継続保有等の検討を行う事となります。

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