自己居住用マンションを「借りる代わりに買っても損しない」とは?

自己居住用マンションを借りる代わりに買っても損しないケースとは?それは「家賃等総額分」以上の値下がりがない場合です。

 

◾️ 頭の体操(例)◾️

「借りた場合に毎月の家賃等が20万円となる物件」を諸経費(登記費用、媒介手数料、取得税等)全て込みで5,400万円で購入しました。1年後に200万円の諸経費(売却時コスト180万円・ローン金利コスト20万円)をかけて売却した場合、いくらで売れれば「損」しないでしょうか?

【金額の整理】

①取得コスト分:5,400万円 ②売却時コスト分:180万円 ③支払済住宅ローン金利コスト分:20万円 ④1年間で得ている家賃相当の利益:240万円(買ったことにより支払わずに済んだ「本来支払うべきであった家賃の金額」

【「売却して損しない」金額計算式】

損しない金額=①+②+③(総コスト)−④(買ったことにより支払わずに済んだ「本来支払うべきであった家賃の金額」

⇒5,360万円(以上)

 

理屈はご理解いただけたでしょうか?簡単に言うと、「本来支払うべきであった家賃の金額」が物件の売買を通して、1円でも小さくなれば「儲かった」と言えるということです。

社会情勢等による物件価格の増減を「考えない」とすると、(考える場合 ※1)、やはり課題は「購入・売却に要する諸経費」であると共に、「いくらで貸せる部屋に自己居住するか」になるのです。

一般論的に分譲マンションは物件価格の上昇を考えないと、劣化により年間5%程下がると言われています。(統計データとしては見たことがないため、都市伝説かもしれませんが。)そこに「負けない」物件を買うという意識は必要ですね。

※1 社会情勢等による物件価格の増減を考える場合

経済的なトレンドをはじめとした事項が物件価格への大きな影響を与える場合があります。近いところからは、

昨今の都心部での物件価格の上昇、その他はリーマンショック、バブル景気(崩壊)等です。

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